#24: Dürfen Wohnungseigentümer eine Lademöglichkeit installieren?

Daheim Recht

Vor 2020 war es recht schwierig, als Wohnungseigentümer eine Lademöglichkeit am eigenen Stellplatz zu installieren. Der Grund: Eine Lademöglichkeit ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Durch die Installation einer Lademöglichkeit wird in die Elektroinstallation des Hauses eingegriffen, die üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum zählt. Und weil es eine bauliche Veränderung ist, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Oder anders herum: Der Wunsch nach einer eigenen Lademöglichkeit am Stellplatz konnte bereits am “Nein” eines einzigen Miteigentümers scheitern.

Mit dem “Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz” ändert sich das, denn der § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) enthält einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit:

§ 20: Bauliche Veränderungen

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die […] 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge […] dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

Regierungsentwurf WEMoG, S. 12

Es bleibt also bei einer “baulichen Veränderung”, sprich: Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Installation der Lademöglichkeit beschließen. Das “wie” muss allerdings “Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung” geklärt werden.

Was bedeutet das in der Praxis?

Jeder Wohnungseigentümer darf eine Lademöglichkeit installieren. Aber: Er darf nicht frei installieren, was er möchte, sondern muss sich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft einigen. Es ist aber nicht länger möglich, eine Lademöglichkeit komplett abzulehnen. Das ist eigentlich auch eine sinnvolle Herangehensweise, denn so können Fragestellungen wie z. B. ein gemeinsames Lastmanagementsystem von allen Eigentümern gemeinsam geklärt werden. Die Eigentümerversammlung darf also nicht ablehnen, hat aber die Möglichkeit, auf die Art der Durchführung Einfluss zu nehmen.

Natürlich gibt es hier viel Interpretationsspielraum, was eine angemessene Art der Durchführung ist. Es lohnt sich daher, in die Begründung des Gesetzentwurfs ab S. 69 zu schauen. Auch wenn im Streitfall ein Gericht eine Klärung finden muss: Dort findet man viele Anhaltspunkte für die Fragen, die in der Praxis auftauchen werden. Im Folgenden gehe ich auf einige dieser Fragen näher ein.

TODO: Bild Tiefgarage o.ä.

Was ist eine Lademöglichkeit?

Eine Lademöglichkeit zu installieren bedeutet nicht automatisch, das eine schnelle Wallbox installiert werden muss. Eine Lademöglichkeit im Sinne des Gesetzes kann auch eine einfache Schukosteckdose sein. Das ist eine Frage des Interessensausgleichs: Eine Schukosteckdose ist die einfachste Lademöglichkeit. Für eine 22kW-Ladestation ist der Aufwand, insbesondere im Stromverteiler, schon erheblich größer. Während 22kW ein schnelleres Aufladen ermöglicht muss vielleicht der ganze Hausanschluss erweitert werden, um diese Ladeleistung allen Eigentümern bieten zu können. Daher ist es wichtig, das sich die Eigentümer über die Art der Lademöglichkeit verständigen.

Was sich als “Mindestlademöglichkeit” tatsächlich etabliert ist derzeit noch unklar, das werden wohl die Eigentümergemeinschaften und die Gerichte im Laufe der Zeit klären. Zur Lademöglichkeit gehört aber in jedem Fall die dazu notwendige Elektroinstallation bis hin zu einem separaten Stromzähler, um verbilligten Ladestrom (§ 14a EnWG) nutzen zu können.

Wie beantrage ich eine Lademöglichkeit?

Wie jede andere bauliche Veränderung auch muss man der Gemeinschaft gegenüber diesen Wunsch äußern. Ein Verwalter vertritt viele Eigentümergemeinschaften: Er ist also der richtige Ansprechpartner und wird einen Beschlussvorschlag in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufnehmen. Bei kleinen Eigentümergemeinschaften kann man aber auch ein Umlaufbeschluss anstreben.

Wichtig ist hier der Beschlussvorschlag, der für die anderen Eigentümer alle notwendigen Informationen bündeln sollte. Wahrscheinlich ist es in den meisten Konstellationen sinnvoll, zunächst gleichgesinnte Eigentümer zu suchen und dann mehrere Beschlussvorschläge zu erarbeiten. Einer könnte z. B. die Umsetzung mit einem Lastmanagement darstellen, ein anderer die Minimalversion mit einphasigen CEE-Steckdosen an jedem Stellplatz. In der Eigentümerversammlung können sich dann die Eigentümer für einen Vorschlag entscheiden.

Wer trägt die Kosten?

Generell trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten. Allerdings können sich einzelne Wohnungseigentümer an den Kosten nicht beteiligen — und damit dann auch nicht von der baulichen Maßnahme profitieren. Der Sinn dahinter: Mit § 20 (1) WEG reicht bereits eine einfache Mehrheit der Eigentümer aus, um eine bauliche Veränderung zu beschließen. Ein Eigentümer, der die bauliche Veränderung nicht mittragen möchte, kann diese zwar nicht mehr verhindern. Aber er wird auch nicht belastet, da er sich nicht an den Kosten beteiligen muss. Für eine Lademöglichkeit heißt das: Die Eigentümer sollten gemeinsam eine kostenoptimale Lösung finden, die allen Ansprüchen derjenigen Eigentümer genügt, die eine Lademöglichkeit haben möchten.

Brauche ich ein Lastmanagement?

Das hängt von vielen Gegebenheiten vor Ort ab, nicht zuletzt dem Hausanschluss und der Anzahl der Eigentümer. Im Hinblick auf Nachzügler (Eigentümer, die sich zunächst nicht beteiligt haben) kann es aber sinnvoll sein, das sich die profitierenden Eigentümer auf ein Lastmanagementsystem verständigen und zunächst die Kosten tragen. Ein Nachzügler kann dann die Kosten anteilig erstatten.

Andererseits könnte es auch sinnvoll sein, die Ladeleistung so gering wie möglich zu halten, um von vorneherein auf ein Lastmanagement verzichten zu können. Hier sollte man sich von einem Elektriker beraten lassen, denn in Mehrparteienhäusern ist die Elektroinstallation relativ komplex.

Ich habe keinen eigenen Stellplatz — darf ich im Hof laden?

Nein. Generell hat man nur einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit am eigenen Stellplatz. Durch die Nutzung einer Stellfläche z. B. im gemeinsamen Hof würde man ansonsten ja einen “festen” Stellplatz durch die Nutzung einer Lademöglichkeit bekommen.

Muss ich meinem Mieter eine Lademöglichkeit einbauen?

Ein Mieter hat einen Anspruch darauf, eine Lademöglichkeit auf seine Kosten einbauen zu dürfen. Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft auch in diesem Fall die Möglichkeit, über das “wie” zu beschließen. Sie müssen als Vermieter also tätig werden und einen Entscheidungsprozess innerhalb der Eigentümergemeinschaft anstoßen. Gleichzeitig bietet sich hier natürlich auch die Möglichkeit, durch die Installation einer Lademöglichkeit die Miete zu erhöhen. Welches Vorgehen sich lohnt diskutieren Sie am besten zusammen mit Ihrem Mieter, denn auch Aspekte wie der Rückbau nach Auszug müssen dabei berücksichtigt werden.

Ich will spezielle Stromangebote nutzen — geht das?

Elektroautos werden in Zukunft auch das Stromnetz stabilisieren, indem sie dann geladen werden, wenn viel Strom durch die erneuerbaren Energien verfügbar ist. Bereits jetzt gibt es die Möglichkeit, verbilligte Stromtarife speziell für das Auto zu nutzen. Der § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) schafft dafür einen Rahmen: Wenn man erlaubt, das der Netzbetreiber den Ladevorgang unterbrechen darf, bekommt man im Gegenzug verbilligten Strom. Dafür muss allerdings ein separater Stromzähler eingebaut werden.

Das WEG versteht unter einer Lademöglichkeit alles, was für das Aufladen eines Elektroautos erforderlich ist — also auch einen separaten Stromzähler. Das ist in der Begründung auf S. 72 unten explizit erwähnt.

Fazit

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat sich vieles geändert: Es gibt nicht länger die Möglichkeit, eine Lademöglichkeit zu blockieren. Allerdings sind damit nicht alle Fragen geklärt: Die Ausgestaltung des Gesetzes bietet an vielen Stellen einen Interpretationsspielraum. Im Laufe der Zeit wird sich wohl ein allgemeiner Konsens entwickeln, wie diese Spielräume zu verstehen sind.

Hinweis: Dieser Artikel bezieht sich auf den Regierungsentwurf des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. (WEMoG) Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen, d. h. die Ausführungen beziehen sich noch nicht auf gültiges Recht. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Gesetzesvorlage ohne wesentliche Änderungen in gültiges Recht umgesetzt wird.